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原価法は、対象不動産の再調達原価を求め、この再調達原価について減価修正を行って、試算価格（積算価格）を求める手法です。
取引事例比較法は、収集した取引事例に事情補正および時点修正を行い、地域要因および個別的要因の比較を行って求めた価格を比較考量して対象不動産の試算価格（比準価格）を求める手法です。
収益還元法は、対象不動産が生み出す純収益の現価の総和を求めるもので、純収益を還元利回りで還元し試算価格（収益価格）を求める手法です。
賃料を求める手法には、新規賃料については積算法、賃貸事例比較法、収益分析法などがあり、継続賃料については差額配分法、利回り法、スライド法などがあります。
不動産の鑑定評価の方式には、原価方式、比較方式および収益方式の三方式があります。
原価方式は、不動産の再調達（建築、造成などによる新規の調達をいいます）に要する原価に着目して価格または賃料を求める方式です。
この方式により求められた価格（または賃料）は、供給者側の価格（または賃料）の性格を有するといわれています。
収益方式は、不動産から生み出される収益に着目して価格または賃料を求める方式です。
この方式により求められた価格（または賃料）は、需要者側の価格（または賃料）の性格を有するといわれています。
比較方式は、右の二つの性格の価格（または賃料）の中間の均衡価格といわれ、不動産の取引事例または賃貸借等の事例に着目して価格または賃料を求める方式です。
このように鑑定評価の三方式はそれぞれ特色を有しており、求められた価格（または賃料）は性格が異なります。
不動産の適正価格を求めるにあたっては、すべての方式を適用すべきです。
鑑定評価の方式の適用により求められた価格または賃料は、最終の鑑定評価額でなく中間の試算段階であるため、試算価格または試算賃料といいます。
不動産の鑑定評価方式は、価格を求める手法と賃料を求める手法に分けられます。
不動産価格を求める鑑定評価の基本的手法は、原価法、取引事例比較法および収益還元法に大別されます。
このほか、三方法の考え方を活用した開発法などの手法があります。
一般的留意事項鑑定評価の各手法は、それぞれ独立した手法ですが、共通する事項があります。
前評価基準まではこれらについて各手法において定めていましたが、改正・評価基準では一括して前提的に規定しています。
一般的要因と鑑定評価の各手法の適用との関連ｌｌ不動産の価格形成要因のうち一般的要因は、不動産の価格形成全般に影響を与えるものです。
鑑定評価手法の各段階において、常に考慮される必要があり、価格判定の妥当性を検討するため活用が要請されます。
事例の収集および選択－鑑定評価の各手法の適用にあたって必要とされる事例には、原価法ｍの適用に必要な建設事例、取引事例比較法の適用にあたって必要な取引事例、収益還元法の適用にあたって必要な収益事例があります。
この三事例（「取引事例等」といいます）は、鑑定評価の手法に即応し適切、合理的な計画に基づき、豊富に秩序正しく収集し選択すべきです。
当然に投機’的取引であると認められるなど適正を欠く事例は、採用できません。
取引事例等は、次の要件の全部を備えたものから選択します。
近隣地域または同一需給圏内の類似地域もしくは必要やむを得ない場合には近隣地域の周辺の地域（「同一需給圏内の類似地域等」といいます）に存在する不動産にかかわるものであること。
筒取引事例等に係る取引などの事情が正常か、正常な内容に補正できるものであること。
一般に取引などの時点は価格時点と一致しません。
時点修正をすることが可能なものである地域要因の比較および個別的要因の比較が可能なものであること。
事情補正－取引事例等に係る取引などが特殊な事情を含み、これがその取引事例等にかかわる価格などに影響しているときは、適正に補正します。
この場合の留意点として評価基準は、次の内容を挙げています。
現実に成立した取引事例等には、不動産市場の特性、取引などにおける当事者双方の能力の多様性と特別の動機により売り急ぎ、特殊な事情が存在することがあります。
取引事産評価の方式例等がどのような条件の下で成立したものか、資料の分析にあたり十分に調査しなければより喫存立条件である市場の合理性と市場人の行動の合理性に反する内容です。
市場の合理性に関しては、取引事例等が統制、制限、圧力などが加えられたものでなく、特殊な事情は、正常価格を求める場合には正常価格の成立を妨げる条件ですから、正常価格の手が市場の事情に精通し、特別の動機を持たないで取引することを意味します。
水準の変動が認められる場合は、その取引事例等の価格などを価格時点の価格などに修正しなければなりません。
この場合、時間的長短のみに着目せず価格水準の変動に注意すべきです。
六ヵ月でするときは、対象不動産の近隣地域と事例の類似地域の比較を行います。
前者のケースでは、数力月前の取引による取引事例等においても時点修正を必要とします。
二〇パーセントも地価下落を示す地域があります。
一方、三年間も宅地価格が横ばいし、相当の期間市場に存在することが必要とされます。
市場の事情に精通し、特別の動機を持たないで取引することを意味時点修正、取引事例等に係る取引などの時点が価格時点と異なる用途的地域の地域要因とその不動産の個別的要因を反映しています。
取引事例等が類似地域に存在地域要因の比較および個別的要因の比較。
取引事例等の価格などは、の比較を行う必要があります。
取引事例等が近隣地域で収集されたときは、地域要因の比較は不要で個別的要因の比較を行います。
原価法原価法は、原価方式のうちの不動産の価格を求める手法です。
価格時点における対象不動産の再調達原価を求め、この再調達原価について減価修正を行って、対象不動産の試算価格を求める手法です。
この手法で求められた試算価格を、積算価格といいます。
原価法は、対象不動産が建物または建物及びその敷地である場合において、再調達原価の把握および減価修正を適正に行えるとき有効な手法です。
この方法は、建物、機械装置、構築物など会計でいわれる減価償却資産に有効に適用できます。
生産や減価がない土地については、原則として適用できません。
しかし、例外として埋立地、造成地などで再調達原価が適正に求められる場合に適用されます。
この手法を端的に示しますと、次のとおりです。
原価法は、右の式に示されるように単純明解な組み立てとなっています。
しかし、構成が単純ということは、この手法が簡単ということではありません。
原価法は、精密な知識と豊富な経験、さらに的確な判断力を必要とする手法です。
原価法は、取得価格について減価償却を行う企業会計の考え方を評価にとり入れた手法といわれています。
企業会計の場合と異なるのは、減価償却を受ける価格は一般に取得価格であるのに対し、減価修正を受ける再調達原価は価格時点における新規調達価格であって、前者は定まった価格であるのに対し、後者は判断を必要とします。
また、減価償却は、期間的損益計算を正確に行うために取得価格を適正に費用配分することを狙いとしているのに対し、減価修正は上限値としての再調達原価から価値の減少に伴う控除であり、この場合の減価は、対象不動産の適正な価格を求めるための手段にすぎないもので、両者は本質的に目的を異にしています。
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